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第48章 香港reits投资方法（第1页）

财务自由自“REITs”香港投资方法也分为五大步骤

第1步选择好“REITs”

第2步等待好价格

第3步买进

第4步长期持有

第5步卖出

第1步选出好REITs

打开富途牛牛电脑版行情软件——点行情——点港股——点倒三角——点板块——点行业板块——点房地产信托。我们可以看到。香港总共有11支REITs，那么这十一支香港REITs都是好的REITs吗？

我们现在海选一下总市值，让当日总市值由大到小排序，市值大于100亿港元的REITs一般物业质量都相对比较好，融资成本也比较低，风险较小，

根据排序结果，我们选出市值大于100亿港元的REITs，市值小于100亿港元的REITs淘汰掉，这样就只剩下领展房产基金，汇贤产业信托，置富产业信越秀房产信托基金，冠军产业信托五支REITs啦，

接下来我们再精选一下，这五支REITs有哪几只是好REITs？

REITs的本质是房地产，投资REITs就是投资房地产，房地产业务极其简单，非常容易理解，就是买房子是租金，

对于投资房地产来说，第一重要的是看租金能否长期持续稳定的增长，租金能长期持续稳定的增长，房地产的内在价值就会持续稳定的增长，房价上涨自然而然的事情，

第二重要的是看房地产的地段好不好，只要房地产的地段好，房地产才更容易长期保持很高的出租率，比如出租率至少大于90%，只有长期出租率高，租金收入才能长期持续稳定的增长。

第三重要的是看房地产资产负债率高不高，资产率负债率越高，代表买房借去的钱就越多，风险也就越大，当房地产市场价格大幅下跌时，房地产净资产可能会小于零，房地产持有涨可能会破产，

比如说，某房地产市价100万元，张三从银行贷款50万，资产负债率为50%，净资产为50万，万一后期房价大跌下跌60%，房地产市价变为40万，而负债还是50万，这样房地产的净资产就变成了-10万，张三就会资不抵债破产了，

张三的房地产很可能会被银行收走，后期房地产产生的租金也和张善没有任何的关系，所以房地产的资产负债率最好不要超过40%，那么对于我们投资来REITs说，精选的标准就明确了，

1、每年分红且长期稳定增长

2、地理位置要好，整体出租率要大于90%

资产负债率要小于40%

我们以领展为例，看看领展是否符合这3个标准。

首先打开领展房地产基金或00823可以看到，打开领展房地产基金的派息记录，坏女孩，我们可以看到过去10多年领涨，每年都有现金分红，而且分红金额长期稳定增长，这个是符合标准的，

接下来我们看一下领展物业旗下的地段及整体出租率，点击公司概括，找到物业组合的租用率维持在97.1%水平

租用率为98.5%，办公室出租率为95.5%，通过公司概况里的介绍，我们可以知道影响旗下的物业出租率是非常高的，整体出租率大于95%，地段也非常好，符合地段好，出租率高这个标准，

接下来我们再看一下领展的资产负债率，

2019年第3季度总资产为万港元

总债项为万港元，资产负债率等于总债项除以总资产乘以100%可以计算出领展的资产负债率为，

÷×100%=12%领展同时符合这三个标准是好REITs，

剩下的4个REITs，我们用同样的方法去判断是不是好的REITs，

最后通过分析，领展，置富，越秀这三支符合标准是好REITs，

汇贤和冠君每年分红也很稳定，但是没有长期增长，我们把这两个淘汰掉，

汇贤和冠君的物业质量非常好，资产负债率也非常好，仅仅是分红的，长期增长方面不理想，这主要是因为物业本身的问题，更可能是物业管理团队的问题，后期物业管理团队主要人员有调整或者策略有调整的话，慧贤和冠军依然很有可能成为好的REITs，

接下来我们看一下领展，置富，越秀这三支好REITs，

领展，置富这两支REITs所持有的物业主要丢在香港，领展在香港和中国内地都有物业，但是领展85%以上的物业还是在香港，置富所持有的物业全部都在香港。这两只REITs是地地道道的香港REITs如果看好香港的房地产市场，可以考虑买这两支REITs。

越秀所持有的物业都在中国内地，虽然中国内地现在也有REITs，只是中国的REITs刚成立不久，时间太短，没有太大的参考性，不了解其具体风险，但是越秀我们依然可以看作是内地的REITs，只是他在香港上的市而已，越秀的涨跌周期依然是由中国内地的房地产市场运行周期决定的，如果看好中国内地的房地产市场，可以考虑越修REITs。

我们可以看到这三支REITs所持有的物业类型是不太一样的。

根据REITs持有的物业类型不同，REITs一般可以分为，写字REITs，楼零售REITs，住宅REITs，酒店REITs，公寓REITs，自助仓储REITs，健康护理REITs，综合REITs以及其他类型REITs。

香港REITs的类型比较少，主要由综合REITs，零售REITs和写字楼REITs组成，我们主要注意的是不同类型的REITs的风险和收益是不一样的，甚至连涨跌周期也完全是不一样的，因为在现实生活中写字楼商场受宏观经济波动的影响程度是不一样的。

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